전세사기 피해 임차인 보호대책이 쏟아지고 있으나 그 시행시점과 실효성에 대한 검토는?

전세사기로 인한 피해 임차인을 보호하기 위한 제도가 쏟아지고 있으나 실제 법률이 개정되고 시행되기에는 시간이 걸리고 또한 소급적용이 가능한지도 의문이다. 최근 언론 보도를 종합적으로 정리하되 이미 시행중인 것과 앞으로 방향 설정한 것을 위주로 정리해 본다

 

1. 국세 기본법, 지방세 기본법 개정

집주인 임대인의 부채로 해당 집이 경매로 넘어가는 경우 임차인은 확정일자를 통하여 그 순위를 보존하는데 현재는 국세 등이 확정일자 보다 늦어도 머저 배당을 받는 구조이었으나 이 내용이 이번달 부터 관련법 개정으로 확정일자가 앞선 경우에는 보증금보다 먼저 국세가 배당받는 것을 시정하였다.

즉 종전 규정은 집주인이;담보로 잡힌 집이 경매공매로 넘어가면 국세와 지방세를 먼저 빼고 남는 돈으로 전세금을 돌려준다.

이와 관련하여; 국세기본법은 지난해 개정되어 이달부터 세입자로 거주하는 집이 경매나 공매로 넘어가도 국세보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있다.

그러나 지방세기본법은 아직 개정되지 않았는데 행안부는 전세 사기 피해 규모가 커지자 법 개정 작업에 속도를 내고 있다

또한 국회에서도 여야 구분 없이 지방세 개정안이 상정되고 있다.

 

2. 여당과 정부에서 논의중인 전세사기 피해 임차인 보호대책

반면 아직 법개정이나 시행령 개정 전에 협의중인 정책들도 활발하게 논의되고 있다.

그 주된 내용은 전세사기;피해 임차인에게 주택 경매 때 우선매수권을 주고 저리대출도 지원하는 방안이다.

여기에는 일단 전세사기임이 입증되어야 할 것이고, 그 집에 사는 피해임차인이 요건이 될 듯 하다.

해당 요건이 법적으로 어떻게 확정될지 아직은 모르겠으나 지원 내용은 아래와 같다.

1) 경락잔금 대출

피해 임차인 중 경매진행으로 주거 상실이 예정된 경우 긴급 경락자금 대출을하며, 지원금액은 1차 법원감정가 내로, 매입금액 100% 최대 2억원 수준으로 알려졌다. 대출 금리는 1년간 최저 2%로, 기간은 최장 40년으로 정하여 검토중이라 한다.

 

2) 전세자금 또는 주택 구입자금 대출

피해임차인이 거주하는 주택이 경매 완료로 주거가 상실된 경우 전세자금 대출이나 구입자금 대출이 지원되며, 전세자금 대출의 경우 전세계약금 3억원 내로, 1인당 최대 1억5000만원 수준이며, 구입자금대출은 최대 2억원으로, 금리는 1년간 최저 2% 수준으로 검토되고 있다고 한다.

 

다만 해당 대책들이 너무 대출 위주로 방향을 잡는데, 과거 무분별한 전세자금 대출이 이러한 전세사기 피해의 발단이 된 것을 보면 그 부작용도 심도있게 검토 해야 할 듯 하다.

 

3. 과거 (2022.11.21.발표) 참고자료 다운로드  

▸ 「주택임대차보호법」 일부개정법률안 입법예고

• - 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설

▸「주택임대차보호법」 시행령 일부개정령안 입법예고

- 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향

▸주택임대차표준계약서 개정

- 관리비 항목 신설, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설

▸ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 개정 위한 국회논의 적극 지원

- 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무 신설 등을 위한 법률 개정 추진

 

세부내용은 하단 다운로드 파일 참고

221121(석간)_전세사기_및_소위_깡통전세_방지를_위한_임대차_제도개선(주택임대차지원팀).hwpx

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