분양 아파트, 토지거래허가 안 받아도 된다? 진실과 오해 정리

안녕하세요. 청주행정사 사무소입니다. 부동산 관련 규제 중에서도 [토지거래허가제]는 많은 분들이 헷갈려하시는 제도입니다. 특히 최근에 보도된 "[강남·서초·송파·용산구의 분양 아파트는 토지거래허가제에서 제외된다]"는 뉴스로 인해 많은 수분양자분들이 큰 오해를 하고 계십니다.

 

이에 대해 국토교통부가 공식적으로 해명한 내용을  알기 쉽게 정리해드리겠습니다.

실거주 요건, 전매 제한, 최초 분양자 기준 등 꼭 확인하셔야 할 사항들을 자세히 알려드리니 끝까지 정독하시길 추천드립니다.

토지거래허가제, 분양 아파트는 예외일까?

먼저 핵심부터 말씀드리면, [토지거래허가구역 내에서 공급되는 아파트]라고 하더라도 [최초 분양]에 한해서는 [토지거래허가 대상에서 제외]됩니다.

즉, 주택법 제54조에 따라 건설사가 공급하는 아파트를 [처음 분양받는 경우]는 토지거래허가 없이도 계약이 가능합니다.

 

하지만 여기에는 큰 [오해의 여지]가 있습니다.

이후 제3자에게 [분양권을 전매]하거나 완공된 아파트를 [실제로 매매]하려면 해당 구청장의 [토지거래허가]를 받아야 합니다.

결국, [처음 분양받는 경우]만 예외이고 그 이후의 거래는 모두 허가대상이라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

실거주의무까지 함께 확인해야 합니다

국토부는 분명히 밝혔습니다. 위의 지역은  [토지거래허가구역]일 뿐만 아니라 [민간 분양가상한제 적용지역]이기도 합니다. 이 말은 곧, 일정 조건에 따라 [2년 이상 실거주 의무]가 추가로 발생한다는 뜻입니다.

 

구체적으로는, [분양가가 주변 시세의 80~100% 미만]이면 [2년간 실거주], [80% 미만]이면 [3년간 실거주]가 의무입니다.

 

즉, 비단 허가만 문제가 아니라

실제 이사해서 살아야 한다는 의무도 함께 따라오니 투자 목적으로 접근하시는 분들은 반드시 확인하셔야 합니다.

앞서 언급한 기사 내용은 '일부만 사실'

문제가 된 기사에서는 "강남·서초·송파·용산의 분양 아파트는 토지거래허가제 제외"라고 단정적으로 표현되어 있었지만, 이건 [최초 분양자]에게만 해당하는 이야기입니다.

수분양자가 다른 사람에게 넘기려면 허가가 필요하고, 해당 구역은 실거주 의무도 적용되므로 [일반적인 투자자]가 자유롭게 거래하기엔 여전히 제약이 존재합니다.

이처럼 [단순한 기사 제목]만 보고 판단하지 마시고, 국토부와 관련 법령의 해석을 [전문가]와 상의해보시는 것이 매우 중요합니다.

 

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 강남 분양 아파트는 거래허가 없이 사고팔 수 있나요?

A. 아닙니다. [최초 분양자]만 예외이며, 이후 전매나 매매 시에는 반드시 [토지거래허가]를 받아야 합니다.

Q. 실거주의무를 안 지키면 어떤 불이익이 있나요?

A. 거주 확인 과정에서 적발되면, 분양 취소나 과태료 등의 처분을 받을 수 있습니다. 명의신탁으로 판단되면 형사처벌도 가능합니다.

Q. 실거주 기간이 끝난 뒤에는 자유롭게 매매할 수 있나요?

A. 실거주 의무 기간이 종료된 이후에는 자유롭게 매매가 가능하지만, 해당 시점의 [토지거래허가제 유지 여부]는 별도로 확인하셔야 합니다.

 

최근 부동산 규제가 완화되었다는 인식이 퍼지면서 분양권 투자에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 하지만 실제 제도는 그렇게 단순하지 않습니다.

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이 글은 작성시점 기준이며, 정부 정책은 시점에 따라 변동 가능성이 있습니다. 또한 단순 정보전달이며 법적 해석이나 법적 판단을 제공하지는 않습니다.

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