도시정비사업 정비구역 재개발사업 현금청산자의 부동산 인도 의무와 현금청산금 지급 시기

재개발 프로젝트는 도시의 낡은 주거 환경을 개선하고 새로운 주택을 건설하여 지역 사회에 새로운 활력을 불어넣는 중요한 사업입니다. 이 과정에서 조합원의 역할은 중대하며, 특히 조합 탈퇴 시 발생하는 현금청산 의무와 이에 따른 조합의 책임은 많은 주목을 받고 있습니다. 본 글에서는 이러한 현금청산 의무와 조합의 책임에 대해 자세히 알아보고자 합니다.

 

목차

1. 정비사업의 기본 구조

정비사업은 토지나 건물 소유자가 조합원이 되어 자신의 재산을 출자하고, 공사비를 투입하여 구 주택을 철거한 후 새 주택을 건설하는 사업입니다. 이 과정에서 발생하는 수익과 비용은 조합원들 사이에 출자 비율에 따라 공정하게 분배됩니다.

2. 현금청산 의무의 발생 배경

조합원이 되었음에도 불구하고 분양신청을 하지 않거나 철회, 혹은 분양 대상에서 제외된 경우, 해당 조합원은 150일 이내에 자신의 토지나 건물 등에 대해 현금으로 청산해야 하는 의무가 발생합니다. 이는 조합 탈퇴 시 반드시 준수해야 하는 중요한 절차로, 조합원의 재산권 보호와 조합의 건전한 운영을 위해 필요한 조치입니다.

 

3. 현금청산금 협의 불성립 시 조치

현금청산에 대한 협의가 조합과 조합원 사이에 성립하지 않는 경우, 조합은 관련 법률, 즉 토지보상법 또는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 수용절차를 진행해야 합니다. 이러한 법적 절차는 조합원의 재산권을 보호하고, 프로젝트의 원활한 진행을 보장하기 위해 마련되었습니다.

4. 현금청산금 지급 지체와 조합의 책임

조합이 현금청산 사유 발생 후 150일 이내에 현금청산금을 지급하지 못할 경우, 조합은 지체책임을 부담할 수 있습니다. 이는 조합원의 재산권 보호를 위한 중요한 법적 조치로, 조합의 책임 있는 운영을 강조합니다.

5. 사례 분석

실제 사례를 통해, 조합과 조합원 간의 현금청산에 관한 협의가 이루어지지 않고 조합이 정한 기간 내에 현금청산금을 지급하지 않은 경우, 조합이 지체책임을 부담하지 않을 수도 있습니다. 하지만 조합원이 종전자산을 출자한 후 탈퇴한 경우에는 조합이 지체책임을 부담해야 할 수도 있음을 보여 줍니다.

 

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018두48922 판결

 

1) 피고(조합)의 정관 제44조 제4항, 제8항(이하 ‘이 사건 정관조항’이라고 한다)은 조합원이 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자에 해당하는 경우에는 구 도시정비법 제46조 제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 150일 이내에 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하되, 그 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 이자(시중은행의 예금금리)를 지급하도록 규정하고 있다.

 

2) 원고는 피고의 정비사업구역 내에 토지 등을 소유한 조합원이었으나, 분양신청기간(2015. 1. 15.~2015. 3. 22.) 내에 분양신청을 하지 않아 2015. 3. 23. 조합원의 지위를 상실하고 현금청산대상자가 되었다.

 

3) 피고는 원고와의 보상협의가 성립하지 않자 수용재결을 신청하였고, 관할 서울특별시지방토지수용위원회는 2017. 6. 23. 피고가 원고 소유의 토지 등을 수용하고 일정한 손실보상금을 지급하며, 수용개시일은 2017. 8. 11.로 한다는 내용의 수용재결을 하였다.

 

나. 이 사건에서 원고는 피고가 자신의 토지 등에 관한 정당한 보상금에 대하여 현금청산사유가 발생한 다음 날부터 150일이 경과한 다음 날인 2015. 8. 23.부터 피고가 수용재결보상금을 공탁한 수용개시일인 2017. 8. 11.까지 이 사건 정관조항이 정한 바에 따라 시중은행 금리인 연 5%의 비율로 발생하게 된 지연이자 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하였다.

 

이에 대하여 원심은 이 사건 정관조항은 탈퇴조합원과 피고 사이에 현금청산에 관한 보상협의가 성립한 경우에 한하여 적용되는 규정일 뿐이고, 보상협의가 성립하지 않아 수용재결절차에 따라 현금청산이 이루어지는 경우에는 적용되는 규정이 아니라는 이유에서 원고의 위와 같은 청구를 기각하였다.

 

다. 앞서 본 바와 같이, 조합이 구 도시정비법 제47조에서 정한 현금청산금 지급 이행기간(현금청산사유 발생 다음 날부터 150일) 내에 현금청산금을 지급하지 못한 것에 대하여 지체책임을 부담하는지 여부는 토지 등 소유자의 종전자산 출자시점과 조합이 실제 현금청산금을 지급한 시점을 비교하여 판단하여야 한다.

 

이 사건에서 원고는 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 2015. 3. 23. 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 된 이후에도 자신의 토지 등을 계속 점유ㆍ사용하다가, 피고가 수용개시일인 2017. 8. 11. 수용재결보상금을 공탁한 이후에야 위 토지 등을 피고에게 인도한 것으로 보인다.

그러므로 피고가 원고에게 현금청산사유가 발생한 날부터 150일의 이행기간을 경과한 후에 현금청산금(수용재결보상금)을 지급하였다 하더라도 피고는 지체책임을 부담하지 않는다.

 

라. 만일 토지 등 소유자가 조합원의 지위를 유지하는 동안에 종전자산을 출자한 후에 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었음에도 피고가 150일의 이행기간 내에 현금청산금을 지급하지 아니하였다면 150일의 이행기간을 초과한 지연일수에 대하여 이 사건 정관조항에서 정한 비율로 계산한 지연이자를 지급할 의무를 부담하였을 것이다.

 

따라서 원심이 이 사건 정관조항이 수용재결절차에 따라 현금청산이 이루어지는 경우에는 적용되지 않는다고 설시한 것은 적절하지 않으나, 원고의 이 사건 청구를 기각한 결론은 정당하다.

 

거기에 상고이유 주장과 같이 이 사건 정관조항의 해석ㆍ적용, 청산금에 대한 지연이자청구권 등에 관한 법리를 오해하거나 원고의 재산권을 부당하게 침해하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 없다.

관련판례

구 도시정비법 제49조 제6항 본문은 ‘관리처분계획에 대한 인가ㆍ고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다’고 규정하면서,

같은 항 단서는 사업시행자의 동의를 받거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 종전 권리자로 하여금 그 소유의 토지 등을 사용ㆍ수익할 수 있도록 허용하고 있다.

그리고 구 도시정비법 제38조, 제40조 제1항, 제47조의 규정 내용에다가 사전보상원칙을 규정하고 있는 토지보상법 제62조까지 종합하여 보면, 재개발조합이 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 것만으로는 부족하고 나아가 도시 및 주거환경정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 한다.

 

만일 재개발조합과 현금청산대상자 사이에 현금청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 현금청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 현금청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결, 대법원 2020. 7. 23. 선고 2018두47622 판결

 

결론

재개발 프로젝트에서 조합원의 현금청산 의무와 조합의 책임은 매우 중요한 사항입니다. 조합원은 분양신청 절차와 현금청산 의무에 대해 명확히 이해하고, 조합은 관련 법률과 절차를 준수하여 조합원의 재산권을 보호해야 합니다. 이를 통해 프로젝트의 원활한 진행과 조합원의 권리 보호가 이루어질 수 있습니다.